Hola a todos,
Hoy les cuento lo ridículas que son las agencias inmobiliarias en Portugal y les digo qué es lo que tienen que preguntar para asegurarse de que la propiedad no sea ilegal.
En varios posts anteriores les he ido contando cómo fui estafada al comprar una casa en Porto y he dado herramientas y conocimiento para ayudar a la gente que quiera invertir en Portugal para que no sean estafados como yo.
Aunque mi recomendación es no invertir en Portugal.
En verano de 2023 estuvimos viendo casas con una amiga de Zome Matosinhos con la idea de comprar una casa que fuera mejor que la nuestra y no encontramos ninguna.
Además, casi todas las casas que visitamos estaban en situación ilegal.
Aquí les dejo los posts:
En primavera de 2024 como teníamos dinero para invertir nos planteamos 2 opciones: comprar un apartamento pequeño en Porto para alquilar o comprar una casa en la zona de Peneda Geres para ir a pasar los fines de semana y usarla para intercambios.
Comenzamos a buscar casas y llegó un punto en el que dejamos de buscar debido a la excesiva incompetencia de las agencias inmobiliarias.
Cuando viví en España, los agentes inmobiliarios me parecían unos buitres, pero por lo menos eran más competentes que en Portugal. Además, en España puedes encontrar propiedades que no estén en manos de agencias inmobiliarias mientras que en Portugal es casi imposible.
Entonces, con la experiencia que yo tenía luego de haber sido estafada y luego de todos los problemas que había tenido que resolver con mi casa, sabía perfectamente qué era lo que tenía que preguntar y pedir para verificar que una casa estuviera legal y no me fuera a dar problemas en el futuro.
Esta era mi lista de preguntas:
- ¿La casa tiene cédula de habitabilidad (licença de utilização) y el área total de la casa está debidamente registrada en los registros cartográficos de la Cámara Municipal?
Como ya les conté en artículos anteriores, muchas de las casas en Porto están ilegales y tienen construcción ilegal que no está registrada en la Cámara Municipal, por lo que hay que pedir las plantas de los registros cartográficos oficiales para verificar que toda el área del inmueble sea legal.
En febrero de 2024 aprobaron la Ley Simplex en la que se simplificaba el proceso de legalización de los inmuebles y por la que ya no era obligatorio tener la cédula de habitabilidad para poder vender un inmueble.
Esto a nosotros nos beneficiaba porque no tendríamos ningún problema si queríamos vender la casa, pero hacía que el desastre y la anarquía del sector inmobiliario fuera aún peor.
Por eso, aunque no fuera obligatorio, es muy importante exigir como comprador la licença de utilização para poder comprobar que todo con la casa esté en orden.
- ¿El propietario tiene las facturas de todos los aparatos eléctricos que están en la casa?
Pedir esto en Portugal es como pretender que te regalen un unicornio.
En España era lo más lógico que le dieras las facturas a tu comprador si vendías la casa con electrodomésticos.
En primavera de 2024, aun cuando eran casas recién renovadas y que se vendían con la cocina equipada, resulta que nadie tenía facturas. ¿De dónde se sacaba esta gente los electrodomésticos y demás aparatos?
Sabiendo que los portugueses son expertos en los chanchullos y las estafas, si no tienen factura de los aparatos que se supone que están nuevos, quiere decir que hay algo turbio.
- ¿La casa tiene la instalación de telecomunicaciones exigida en Portugal por ley?
Una de las ilegalidades de mi casa es que no tiene la instalación de telecomunicaciones exigida en Portugal por ley ya que, aunque se hizo una reforma y todo es nuevo, no se molestaron en poner la instalación de telecomunicaciones, por lo que no hay enchufes para poner ni el cable del teléfono ni el cable de red.
Eso es ilegal y no tiene sentido hacer una reforma integral, dejando la casa sin instalación de telecomunicaciones. Pero los que hacen obras en Portugal son peores que cavernícolas.
Por eso, hay que asegurarse que la instalación esté hecha correctamente porque si no, hacerla cuesta alrededor de 5000 euros.
- ¿Hay enchufes para el cable del teléfono y para el cable de red?
Esta pregunta la agregué porque los agentes inmobiliarios son tan burros que no entienden qué es una instalación de telecomunicaciones.
- ¿Sabe cuál es la empresa que provee los servicios de internet en la zona?
Como estábamos viendo casas en medio de la montaña, era importante verificar que pudiéramos poner internet.
- ¿Tiene plantas del inmueble?
Hay 2 tipos de plantas: la que hace la inmobiliaria con cualquier programa informático para que uno pueda ver cómo está distribuida la vivienda y la planta que se pide en la Cámara Municipal.
Si no tienen la planta que normalmente hace la inmobiliaria, quiere decir que no han hecho el esfuerzo ni para eso. Piensen que las inmobiliarias cobran 6% de comisión para hacer fotos y anunciar un inmueble, poco más.
O sea, que cobran una fortuna por el mínimo esfuerzo. Y muchas veces no hacen ni siquiera ese mínimo esfuerzo.
Luego, la planta de la Cámara Municipal debes pedirla antes de pagar la reserva del inmueble y de firmar cualquier cosa para asegurarte que todo esté en orden.
Si el propietario o la inmobiliaria se niegan a pedirlo, es porque te quieren estafar.
- ¿Cuál es la potencia de electricidad certificada de la casa?
En este post tienen la historia de lo que me pasó con respecto a la potencia de electricidad:
Al comprar una vivienda, debes asegurarte de que la potencia de electricidad certificada sea algo que te permita usar todos tus aparatos y pasar el invierno ya que, de lo contrario, tendrás problemas.
Sobre todo, cuando son casas viejas que se han reformado y como las cosas en Portugal se hacen a lo bestia y de forma ilegal, lo más probable es que dejen todo como está.
Al igual que pasa con la instalación de telecomunicaciones, no van a actualizar la potencia de electricidad certificada ya que es algo que cuesta dinero y mucho tiempo.
Como para poder subir la potencia certificada vas a necesitar un trabajo de un electricista que dependiendo del caso puede llegar a miles de euros y tardarse más de un año, lo mejor sería no comprar una casa que tenga una potencia de electricidad certificada inferior a la que tú necesitas.
- ¿Cuál es la potencia de electricidad contratada de la casa?
Esta información te permitirá saber cuánta electricidad puede necesitar la casa y qué tan eficiente es.
- ¿Cuál es el valor de IMI que paga?
Esto también es muy importante porque en Portugal la gente acostumbraba a no declarar los metros totales de la vivienda para pagar menos impuestos.
Entonces con la planta de la Cámara Municipal, la caderneta predial, la certidão permanente y el último recibo del IMI, puedes asegurarte de que todo esté en orden.
Mientras en España pedir el último recibo del IBI era lo más normal, en Portugal te miran mal si lo pides.
- ¿Tiene factura de las obras efectuadas en la casa? ¿Hace cuanto se hicieron las obras?
Como ya les he ido contando, en Portugal todo el mundo comete fraude fiscal y casi nadie quiere hacerte una factura.
Entonces, es muy común que la gente haga reformas integrales en su casa sin pedir factura para ahorrarse el 23% de IVA, pero eso también significa que no tienes garantía.
Las obras en Portugal tienen 5 años de garantía por ley, pero si no tienes factura, es casi imposible que luego alguien de la empresa de la cara cuando tengas problemas y seguramente los tendrás.
Pero claro, la gente que hace una reforma de una casa para venderla no pide la factura porque sabe que los problemas serán para los compradores.
Por mi experiencia, si se ha hecho una reforma integral y no te quieren dar factura, no compres.
Estas eran las cosas básicas que yo preguntaba cada vez que veía una casa que me pudiera interesar.
Estas fueron las casas que vimos:
Moradia em banda à venda, Agra – 95.000 euros
Esta casa se vendía amueblada y estaba perfecta para entrar inmediatamente y era justo lo que yo estaba buscando: 2 habitaciones y 2 baños.
Lo malo es que no se veía la lavadora en ninguna foto y no parecía haber un sitio para colocarla.
Le dije a mi amiga que hiciera todas las preguntas y que se informara en cuanto a la disponibilidad para visitar; nosotros estábamos dispuestos a comprar de forma inmediata.
Resulta que la propietaria de la casa que era la misma agente inmobiliaria no sabía nada, no tenía ningún papel de nada y no quería perder el tiempo con gente que tuviera preguntas. Además, tampoco tenía disponibilidad para hacer las visitas.
Lógicamente, lo descartamos.
Moradia independente à venda na estrada sem nome, 5 – 119.500 euros
Esta casa era de Zome por lo que me imaginé que sería más fácil gestionarlo ya que mi amiga también era de Zome.
Lo gracioso es que ella decía que Zome es el que cobra la comisión más alta en Portugal porque son los que mejor trabajan, pero a este anuncio le faltaban fotos y el agente inmobiliario que tenía la casa tampoco sabía nada de nada.
Tampoco había manera de saber dónde se supone que se colocaba la lavadora.
La cosa es tan excesivamente absurda en Portugal que hay casas en las que se hace una reforma integral y ni siquiera existe la instalación para poder colocar una lavadora.
Lógicamente, también descartamos esta casa.
Moradia independente à venda, Em556-3, 1. Santiago de Piães, Cinfães – 100.000 euros
Esta casa quedaba en el medio de la naturaleza en una zona preciosa que se llama Castelo de Paiva.
La casa parecía ser independiente y autosuficiente porque el agua venía de un pozo y la electricidad de paneles solares.
Además de hacer todas las preguntas que les enumeré anteriormente, pedí documentación sobre la capacidad del pozo de agua y de la batería de los paneles solares. No tenían nada y no sabían nada.
Tampoco tenían facturas de nada.
Lo más gracioso es que en la página web decía que la casa estaba en “proceso de legalización” y cuando mi amiga preguntó cómo iba ese proceso y cuando iban a tener la cédula de habitabilidad, resulta que habían parado el proceso porque habían recibido una oferta y la persona que hizo dicha oferta no quería que la casa fuera legalizada.
Esto claramente era mentira.
No tenían plantas de la casa ni proyecto arquitectónico de la reforma integral que se había hecho.
¿Cómo era posible que no tuvieran proyecto arquitectónico de una casa que supuestamente estuvo en proceso de legalización?
Para legalizar una casa lo mínimo que tenían que haber entregado era el proyecto arquitectónico y el levantamiento topográfico.
La realidad es que todo era mentira y estaban vendiendo una casa ilegal a la que seguramente la Cámara Municipal nunca le daría la cédula de habitabilidad.
Además, seguramente ni el pozo de agua ni los paneles solares eran suficientes para abastecer la casa, por lo que nos íbamos a quedar con una casa que ni siquiera se iba a poder usar.
Lógicamente, también la descartamos.
A este punto, dejamos de buscar casas en Portugal porque si nadie sabe nada ni tienen papeles de nada ¿Cómo se supone que van a hacer una venta de un inmueble?
Por eso, nos planteamos empezar a ver casas en España porque allí seguramente no nos encontraríamos las anormalidades que nos habíamos encontrado en Portugal.