Hola a todos,
Escribo este post porque siempre que comentaba a la gente sobre las casas ilegales, me preguntaban ¿Cómo sabes que es ilegal?
Empecemos por que a partir de 1951 es que en Portugal se empezó a regularizar y a legalizar todo lo que tiene que ver con las reformas y obras que haces en tu casa. Las casas construidas a partir de ese año necesitarían “Licença de utilização”.
Las casas anteriores a 1951 quedaban exentas de dicha licencia por lo que, aunque la casa tuviera alguna licencia del año en el que se construyó, no era un documento obligatorio para vender la propiedad. Aun así, el notario debe darte un documento en el que acredite que la casa no necesita Licença de utilização.
Pero, como ya les he venido contando, los portugueses son expertos en las trampas y los chanchullos.
Cómo se imaginarán, una casa anterior al año 1951 es una casa que está vieja y probablemente, cayéndose a pedazos. En Porto, las casas que fueron construidas antes de 1951 por lo general se venden completamente reformadas.
Aquí entra la magia de la ilegalidad.
Hay muchas obras que deben tener una licencia de la Cámara Municipal; por lo tanto, si vas a hacer una obra tienes que ir a la Cámara Municipal a informar y ellos te dirán si debes solicitar o no la licencia.
Si es una obra grande o una reforma entera de la casa, debes llevar un proyecto arquitectónico antes de empezar para que ellos, luego de aprobarlo, emitan una licencia de obras.
Con respecto a las casas anteriores al 51, la Cámara Municipal emitirá una licencia de obras y posteriormente, una nueva Licença de utilização.
¿Qué quiere decir esto? Que cuando una casa ha sido reformada, ya no aplica la excepción de licença de utilização de las casas anteriores al 51.
Por lo tanto, si te venden una casa reformada diciendo que la casa está exenta de Licença de utilização por ser anterior al 51, te están estafando.
Todo el mundo hace obras ilegales y vende casas ilegales en Porto. Como solo hay vigilancia en el centro, el resto del distrito por donde nunca pasa la policía municipal, es tierra de nadie, y la gente hace lo que le da la gana.
No solo te va a estafar el particular que reformó la casa ilegalmente, sino que te van a estafar las inmobiliarias y los mismos solicitadores que hacen los contratos de compraventa sabiendo perfectamente que la casa está en situación ilegal.
Los agentes inmobiliarios tienen esta frase que repiten una y otra vez: “La reforma no modificó la estructura, por lo que la obra no necesita licencia de la Cámara Municipal”.
Yo no sé si esta es una mentira que se repitió tantas veces hasta que ellos mismos se la creyeron porque es increíble que un agente inmobiliario pueda ser tan ignorante y estar tan alejado de la realidad.
En primer lugar, en Portugal la situación es tan tercermundista que la mayoría de los registros cartográficos no se encuentran digitalizados y, además, ellos desconocen lo que hay en la mayoría de las casas.
O sea, que yo no puedo decirle a la gente que la reforma no modificó la estructura como si mi palabra fuera un documento legal. Quién va a decir si la estructura se modificó o no, va a ser la Cámara Municipal a través de un proyecto arquitectónico, un levantamiento topográfico y una visita al inmueble.
Aun así, aunque no modifiques la estructura, si haces una reforma de una casa, sobre todo si es una casa anterior a 1951, estás obligado a pagar la licencia de obras y luego tendrás una nueva licença de utilização.
Una casa anterior al 51 que fue reformada en su totalidad no se puede vender sin Licença de utilização.
En la realidad, todas las casas anteriores a 1951 que fueron reformadas, se venden ilegalmente.
Esto se debe a que no hay ningún tipo de vigilancia por parte de la Cámara Municipal y porque nadie revisa los contratos de compraventa.
El notario o solicitador registra dichos contratos en el Registro Predial y allí deberían verificar la documentación para ver que todo sea correcto y legal, pero nadie revisa nada.
Todos los abogados que vieron el contrato de compraventa de mi casa, solo con darle un vistazo, ya sabían que la venta había sido ilegal.
¿Cómo puede ser entonces que no saltaran las alarmas cuando ese documento fue verificado en el Registro Predial?
Luego de un año en Porto, entiendo por qué los portugueses se mueven entre la ilegalidad y los chanchullos ya que los mismos organismos públicos son totalmente incompetentes.
Si has comprado una casa reformada anterior a 1951 que es ilegal, esto no va a afectar que sigas viviendo en esa casa. El problema sería para volverla vender porque tendrías que buscar una inmobiliaria y un notario corruptos.
Aun así, si el que compra necesita de un préstamo bancario, como el banco sí va a asegurarse de que todo esté legal, puede que no le den el crédito. Por lo que solo una persona que no necesite préstamo, te la podría comprar.
Te puede afectar si quieres convertir tu propiedad en un alojamiento local, si quieres alquilarla a largo plazo e incluso para pedir ayudas para tu vivienda.
La ilegalidad en Porto va mucho más allá de las casas anteriores a 1951.
He visto también apartamentos que son un T3 y se venden con licencia de T2 porque hicieron obras ilegales, modificaron la estructura para que tuviera 3 habitaciones en vez de 2, y nunca pidieron permiso a la Cámara municipal.
¿Por qué la gente hace estas barbaridades? Por ahorrar dinero.
Un proyecto arquitectónico cuesta entre 3500 y 6000 euros; además hay que pagar en la Cámara Municipal para tener la licencia de obras y luego la Licença de utilização.
Por lo tanto, si ves anunciada una casa reformada que diga “anterior al 51”, esa casa está ilegal y te van a estafar.
También he escuchado a gente decir que cuando pasan los años, la casa ilegal se vuelve legal en automático. Si han pasado 20 años desde que se hizo la obra ilegal, lo único que cambia es que es más probable que te aprueben la legalización sin mayores problemas; pero aun así debes contratar a un arquitecto para hacer la legalización y pagar todas las tasas correspondientes en la Cámara Municipal.
Tal como me dijeron en la Cámara Municipal de Porto, no puedes confiar ni en las inmobiliarias ni en los solicitadores; por lo que, si vas a comprar una vivienda, tienes que ir primero a la Cámara Municipal para que ellos te digan si la casa está legal o no.